昨天（10月20日）上午，浙大西溪校区，来杭为浙大现代房地产总裁高级研修班讲课的任志强，在接受记者采访时，不改大炮本色，不时爆出大胆论调。

关于开发商的角色——“提升土地价值”

任志强侃侃而谈的时候，眼光很少向前直视，不是落在左上方，就是落在右上方，看上去似乎每时每刻都在对着天空思索。

“开发商的角色，不仅仅是卖房子，它更应该通过创意来提升土地价值。如果一块地明明能卖均价5000元，开发商只卖3000元，这是一种浪费。而如果是这一区块价格普涨，那不是开发商在创造提升价值，而是城市本身在创造价值。”

当然，也不是所有土地上盖的房子都能随意卖高价，任志强认为只有精确到位的“对号入座式”设计才能造出真正被市场高端客户接受的房子。“比如有的高端楼盘造车库时，以奔驰车的尺寸为标准。比起一般车，奔驰确实够大够宽敞了，但高端客户的座驾可能是劳斯莱斯，而劳斯莱斯比奔驰要长40厘米，车库就不合适了。”

关于房地产企业上市融资——“现在还没进资本市场的开发商，很吃亏”

众所周知，10月8日，华远借壳SST幸福实业上市的方案被证监会否决。这是今年来华远地产谋求上市途中的第二次挫败。今年7月，华远地产就曾因审计报告过期需重新修订导致运作已久的借壳上市计划延期，而这一次则是重组方案未获主管部门批准。

任志强表示，目前华远在与多家公司接洽，上市计划不会动摇。“现在上市公司手头都有大量的土地储备，远远超出这些公司的偿付能力。要弥补支付能力不足，就要积极融资，把未来的利息变成目前的现金流。发行股票，增发融资，通过这些资金去储备土地，可以让开发商在不付一分钱的情况下就获得土地溢价带来的巨额利润回报。凡是现在没有进入资本市场的开发商，在拿地上都是没有竞争力的。”

事实上，华远地产几年来一直未能上市，资金链捉襟见肘的劣势比较明显。据悉，自从2002年实行土地招拍挂以来，华远仅从公开挂牌渠道获得一块土地。在去年初摩根地块招标时，参与投标的其他企业全部为一次性付清，而唯独华远一家是分期付款。而为拥有新项目发展和扩张的资金，任志强采用了鸡蛋换粮票的方法，先后转让了尚都国际等部分土地。

“转卖土地会产生增值税等税费，成本相当高。在这一点上，买卖公司股权是更好的选择，能够回避其中的高额费用。以后房地产企业会越来越倾向于卖公司股权而不是卖土地。”任志强说。

关于房价上涨——“地价牵着房价涨”

对于今年以来房地产市场出现的暴涨行情，任志强表示：“现在很多经济学家提出，这轮房价上涨的重要推动因素是流动性过剩。流动性过剩的定义是老百姓手头拥有大量的银行票据，但在中国，老百姓手头的银行票据是不值钱的，所以我认为根本不是流动性过剩。房价上涨的最终决定因素还是供求关系。”

任志强说，土地才是房价上涨的关键。“今年上半年，全国土地价格增长了16.8%，你说房价能不涨吗？我个人不认为房价和地价疯涨是好事，这是由市场的供需不平衡造成的。”任志强快人快语，“现在全国7亿多的农民占有的土地面积是城市人口的4.6倍。但是农村的宅基地实际使用率并不高，比如说我家的保姆，在农村老家有三套房子，却很少去住，基本闲置着。而全国那么多城市人口，目前占有的居住土地面积还不到全国总面积的1%。这个供需缺口太大了。”

关于提高第二套房贷新政——“这个规定尚有不完善之处”

央行和银监会要求提高第二套住宅的首付比例，是最近房地产市场较为严厉的宏观调控措施。任志强对此也是观点鲜明。

“香港在这方面也有类似情况，香港的规定是一个家庭不能同时持有两套以上住房，否则就要征收重税。这里面的持有时间规定为不超过6个月。因为这些家庭要改善居住，买下第二套房后，期间可能要交付装修，这个缓冲期规定合情合理。但内地目前出台的规定却没有考虑这些问题。”

当记者问到，杭州目前的房价现状是否存在泡沫，任志强顿时来劲了。“长三角和珠三角地区的主要城市，几年前产值上亿的公司就分别达到了上千家，这两年就更多了。杭州这样的城市，年产值上10亿、上百亿的企业数量，可能比全国其他城市都多，这些有实力的企业一但上市，都会造就数百位百万富翁、千万富翁。房价怎么可能不贵？”