近年来，以写字楼为标志的商业地产在南昌逐渐兴起，受到中小投资者热烈追捧。就在投资者对写字楼投资热情高涨之际，今年商务部却向投资者“泼来冷水”。商务部对外进行行业预警：“商业地产（包括写字楼）投资局部有过热的苗头，尤其是二三级城市。”那么南昌写字楼投资情况又如何？记者为此进行了采访。
  
市场：
写字楼投资风险初现端倪
 
         “去年我租出去的租金是35元每平米(不含物管、水、电、费)，今年跌到了25元每平米，真不想租出去，但我楼下的业主，居然出25元每平米拉我的客户，为了不让自己的房子空着，最后我也只好以25元每平米的价格租出去。”昨日，一位财富广场的业主向记者诉苦，由于大家都怕自己的房子空着，于是均采取调低价格的策略吸引客户，尽快把自己的写字楼租出去，导致她近300多平米的房子，一个月租金与去年相比，少收了3000多元，一年少收益就是3万多元，让她心疼不已，连叫自己做了亏本的买卖。
        这位业主告诉记者，目前南昌写字楼均价大多在5000元左右/平方米，面积一般为200—300平米最受受租人的喜爱，她投资的就是这样的“抢手货”。 那么目前这位业主投资是赚还亏呢？记者采访了中国银行南南昌一支行的工作人员，该工作人员算了一笔帐：
        投资者若购买300平方米，总价为150万元。按照5成10年按揭，贷款75万元，贷款利率为5.508，每月月供8100元左右，如果象去年月租金稳定在35元/平方米计算，300米一个月将收益10500元，除去月供8100元，每月有赢余2400元，预计10左右可以收回成本（这其中包括地价、租金在这十年中本身上涨带来的收益。）若按照目前的租金25元/平方米计算，300米一个月将收益7500元，除去月供8100元，一年将亏损7200元。
       无独有偶，写字楼租金出现下跌不仅是在财富广场。记者随后来到三星大厦，询问这里的租金情况。这里的物管人员透露，2003年以前，三星大厦根本不会出现有房子空着，空置率为零，但近年来，三星大厦的写字楼开始有空置现象，同时价格也没有出现上涨，如2003年他们写字楼的租金是28元每平米，到去年就跌至是25元每平米，今年下滑至20元（包括物管、水、电、费）每平米。
     另据业内人士透露，江信国际大厦写字楼租金价格是南昌写字楼租金的标杆，但其去年写字楼租金每平米为68（包括物管费、水、电）元，而今年油价上涨导致其物业管理等成本翻了一番，但是为了抢市场，他们也没有涨价，江信国际大厦写字楼今年的租金依然是68元每平米，这其实等于是降价。
       来自南昌市城调工价科调查也显示，南昌写字楼，南昌写字楼租金水平开始下跌，如今年第三季度，比二季度跌了1.6个百分点。
         
分析：
中低档写字楼过剩是主因

       对于南昌写字楼租金下跌原因，江西省同致地产顾问有限公司产品研展部的万总经理分析认为，主要是两个方面引起的，一是与南昌目前的经济水平有关，南昌那种一租就是1000—2000平米，讲究展示形象又有实力的企业太少，大多需要的是200—300平米的小企业，另外南昌目前打造制造业基地，尚处于起步阶段，还没有带动商贸流通企业大发展，因为写字楼需求的主要群体是商贸流通企业，相对于制造企业，本身有加工基地，不需要租写字楼办公，所以从目前来说，盲目投资写字楼有一定的风险性；另一个方面的原因，南昌大多是中低层次的写字楼，高档的智能化写字楼产品在南昌十分奇缺，而这些中低层次的写字楼又彼此扎堆明在八一广场。而八一广场从地产开发的角度来说，并不适合写字楼开发，因为写字楼一般是企业用于办公的场所，现代企业办公讲究的时间与效率，但是八一广场的交通成本太大，时有堵车现象，像红谷滩比较适合写字楼开发，但是目前政府规划，要求红谷滩写字楼超高层，这对开发商来说投入资金太大，所以南昌写字楼目前出现了适合开发的地方企业不感兴趣，不适合开发写字楼的区域又出现扎堆，这自然导致竞争过度，租金自然下降。
      南昌地产界大佬殷升更是认为，租金下跌说明写字楼投资风险初现端倪，也说明目前南昌中低档写字楼过剩时代已经来临。来自江西同致地产顾问有限公司的统计数字表明，2004年南昌市纯写字楼开发面积是17.2万平米（不包括东方广场、新龙基广场等商住两用的开发面积），但是有7.1万平米没有销售完，今年到目前为止，又有3.6万平米纯写字楼上市。业内人士分析认为，南昌目前至少还有4万平米左右的写字楼“待自闺中”。殷升也认为，在1993年华财大厦出现，以及1996年，江信国际大厦写字楼建造。南昌写字楼显得是稀有之物，但随着 2001年国贸广场的问世，2003年财富广场、地王广场等写字楼出现，加上今年东晖6号商务公寓、华龙国际大厦以及恒茂国际华城等纷纷推出写字楼，南昌写字楼的供应迅速膨胀。
     殷升认为，近年来南昌如“恒茂”等写字楼一推出，就被抢购一空，但大多是被投资者抢购一空，这实际是投资性需求，并不是实际性需求。这些投资者然后又把写字楼租给一些企业办公，但是目前南昌写字楼实际需求速度，跟不上写字楼投资需求速度，从而导致投资者为了把写字楼租出去，竞争过程中，肯定会采取降价措施吸引客户，结果导致写字楼租金下降，投资风险也就随之而来。
     另外南昌市城调队的调查，也发现目前南昌写字楼价格出现下滑，主要原因是写字楼供应量大于需求量造成的。另外由于受宏观调控的影响，以售转租的行情被投资者看好，因而出租的房源出现增多，也会导致写字楼租金下降。